广东省江门市中级人民法院物业服务合同纠纷案件审判白皮书

作者:原创   信息来源:本站   发布时间:2021-11-03  浏览次数:3640  

 

 

 

广东省江门市中级人民法院

物业服务合同纠纷案件

审判白皮书

 

 

 

 

 

 

 

 


 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

目录

前言 1

一、涉物业服务合同纠纷案件审判概况 2

(一)案件数量 2

(二)案件特点 3

(三)裁判情况 7

(四)社会影响 11

二、物业服务合同纠纷案件频发的原因 11

(一)物业公司与业主之间的供求矛盾 11

(二)业主委员会等业主自治组织难以发挥作用 13

(三)新旧物业公司管理交接的矛盾 14

(四)物业服务行业自身发展不够完善,缺乏行业标准、有效竞争和监管 14

(五)法律法规及相关配套行政管理规定不健全 15

三、法院在审理物业服务合同纠纷案件的举措 15

(一)加班送达,解决送达难问题 15

(二)走进小区,实地考察物业管理情况 16

(三)巡回审判,以案释法,引导当事人合法维权 16

(四)快审快裁,提高审判效率 17

(五)充分发挥人民陪审员的作用 18

(六)探索出三步走调解法 18

(七)加大司法宣传力度,使人民群众知法懂法 19

(八)延伸审判职能,向有关单位提出司法建议 19

四、物业服务合同纠纷案件的对策建议 20

(一)完善物业管理的法律、法规 20

(二)加大对物业服务行业的监督管理力度 20

(三)物业公司应切实提高物业服务的质量 21

(四)提高业主自治能力以及依法维权的意识 21

(五)积极运用多元化纠纷解决机制化解矛盾 22

结语 24

附:全市法院物业服务合同纠纷案件十大典型案例 25

案例一:物业服务不到位,减免业主逾期缴交物管费滞纳金 25

案例二:业主拒交费,无理要败诉 26

案例三:权利人主张权利需及时,诉讼时效届满后将丧失胜诉权 27

案例四:业主委员会更换管家需合法 30

案例五:业主逾期缴费,应支付欠付的物业服务费及违约金 32

案例六:转让物业,旧业主应履行合同约定的告知义务 33

案例七:业主委员会是否有权解除前期物业管理合同、前期物业公司是否需要返还物业管理有关资料 36

案例八:业主个人未签订书面前期物业服务合同,物业公司亦可以主张物业管理费 40

案例九:业主主张物业服务确存在质量问题的证明标准认定 42

案例十:家中失窃,物业服务企业应承担责任的情形 44


广东省江门市中级人民法院

物业服务合同纠纷案件

审判白皮书

 

前言

 

近年来,随着江门地区商品房市场的繁荣,物业服务行业也得到长足发展,接受物业服务也成为人们日常生活中绕不开的事情。随着人民群众追求更高的生活品质,对物业服务亦提出了进一步需求,但是一些物业公司的服务观念僵化、管理模式陈旧,物业服务水平无法满足业主日益增长的需求,在业主维权意识以及自治意识日渐增强的情况下,业主与物业公司之间的矛盾频发;再加之一些业主法律意识淡薄,随意拖欠物业管理费近年来,我市法院受理的物业服务合同纠纷案件大幅上升。为总结司法经验,妥善化解该类矛盾,推动物业服务行业的良性发展,维护基层社区的稳定,积极发挥人民法院参与社会综合治理的职能作用,现对近年来我市法院物业服务合同纠纷案件审理情况进行梳理,并提出对策与建议。

 

一、涉物业服务合同纠纷案件审判概况

(一)案件数量

2014年至20176月,全市法院共受理物业服务合同纠纷案件3326件。其中2014年收案506件,2015年收案749件,2016年收案1397件,201716月收案674件。可以看出,近年来整个江门地区,物业服务合同纠纷案件呈现逐年上升的趋势。

 

 

 

 

 

 

 

但是江门地区的七个基层法院,各法院受理物业服务合同纠纷案件的数量差别较大,具体见下图。

 

 

 

 

 

 

 

(二)案件特点

1.诉讼主体较为固定

2014年至20176月期间,全市法院受理的物业服务合同纠纷案件中,大部分是属于物业公司与业主之间的纠纷,有3089件,占该类案件收案总量的92.87%;一部分案件是属于业主自治组织与业主之间的纠纷,有233件,占7%;还有少量的案件属于业主委员会与物业公司之间的纠纷,有4件,占0.13%。由此可见,物业服务合同纠纷案件中,涉案主体较为单一,主要是物业公司与业主之间的诉讼。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

另外,在案件的审理过程中,发现各地均有个别物业公司经常涉案的情形,值得予以关注。如在2014年至20176月期间,蓬江区涉案排名前三位的物业公司涉案数量为545件,占据该地区该类案件收案总量的46.26%;江海区涉案排名前三位的物业公司涉案数量为487件,占据该地区该类案件收案总量的92.59%;新会区涉案排名前三位的物业公司涉案数量为147件,占据该地区该类案件收案总量的72.41%;台山市涉案排名前三位的物业公司涉案数量为368件,占据该地区该类案件收案总量的65.95%;开平市涉案排名前三位的物业公司涉案数量为76件,占据该地区该类案件收案总量的23.17%;鹤山市涉案排名前三位的物业公司涉案数量为470件,占据该地区该类案件收案总量的97.71%;恩平市涉案排名前三位的物业公司涉案数量为50件,占据该地区该类案件收案总量的96.15%

2.讼争标的集中在追缴物业管理费

2014年至20176月,全市法院共受理的3326件物业服务合同纠纷案件中,有3318件是属于追缴物业管理费的案件,占收案数量的99.76%。而余下的案件属于物业服务事项、业主共有权益方面的纠纷,只占据了近年来整个该类案件的收案数量的0.24%。但是近年来涌现了一些新类型的涉物业纠纷案件,如物业公司起诉业主委员会要求确认合同效力、业主大会起诉物业公司要求解除物业管理合同、业主起诉要求主张建筑物区分所有权的案件,这些案件具有新颖性与复杂性。

 

 

 

 

 

 

3.业主对其抗辩理由缺乏有效证明

面对物业公司追缴物业管理费的诉讼,业主(物业使用人)通常会以下理由抗辩:1)开发商选聘的前期物业服务公司对其没有法律约束力;(2)业主委员会与物业公司签订的物业服务合同对其没有法律约束力; 3)质疑业主委员会成立的合法性,不认可业主委员会直接提供的物业服务工作的;(4)质疑物业公司的资质以及收费标准;(5)物业公司服务不到位,如停车位缺乏、小区环境卫生脏乱差、未尽到安全保障义务造成业主财产损失和未维护公共安全设施的;(6)未收到物业公司的催缴物业管理费通知书;(7)物业管理费滞纳金过高;(8)房屋质量存在问题,如房屋存在漏水、白蚁驻蚀等情况;(9)未收楼或已收楼未入住,以未享受或者无需接受相关物业服务作为抗辩理由;(10)涉案房屋已被法院查封、待拍卖等。

但是,由于业主在维权过程中手段过于简单,而且还缺乏证据意识,往往使自身处于败诉的风险,不利于自身权益的保护,更不利于通过诉讼达到对物业服务企业的监管纠正作用。

4.存在一定程度送达难的情况

物业服务纠纷案件常常存在送达难问题,主要表现在:(1)大部分业主白天上班,导致法院通过邮政专递送达的效果有限,而送达的邮件即使被签收,也存在前台、家属、租客代为签收的情形,法院也难以一一核实签收的实际情况,容易影响后期诉讼程序的推进;(2)部分业主与物业公司之间的矛盾相对激化,因此在得知其被物业公司起诉后,拒绝接法律文书;(3)由于物业公司对于业主信息登记的不准确,以及在旧业主出售物业后,没有及时更新业主的信息,导致案件诉讼材料无法送达;(4)由于江门特殊的地理位置,位于珠江三角洲西岸,毗邻港澳台,又是著名侨乡,很多中山、港澳台等外地人在江门地区投资购房,但是业主并未实际入住,法院无法通过涉案物业地址送达相关诉讼文书等。送达难问题导致无法通知业主应诉,存在缺席判决的情形,不利于矛盾的最终解决。

 

(三)裁判情况

1.以独任审判为主,以合议庭审理为辅

鉴于物业服务合同纠纷案件绝大部分是追缴物业管理费,涉案标的额较小,基本上处于数百元至数千元之间,案情相对简单。对于案件事实清楚、权利义务明确、双方争议不大、证据充分的案件,全市法院一般均采用简易程序由审判员一人独任审判。2014年至20176月,全市法院共2300件物业服务合同纠纷案件采用了简易程序进行审理,占该类案件总收案数量的69%,有效地将案件进行繁简分流。使用简易程序的审理期限较短,可以尽快解决当事人之间的纠纷,减少当事人的讼累。而对于案情复杂,双方当事人争议较大、具有较大社会影响力的案件,则采用普通程序由合议庭进行审理。2014年至20176月,适用普通程序进行审理的该类案件有1026件,占31%

 

 

 

 

 

 

2.以调解方式结案为主,以判决方式结案为辅

在追缴物业管理费案件的审理过程中,全市法院比较注重对双方当事人的调解工作。由于大部分业主并非恶意拖欠物业管理费,而物业公司往往也不愿意久缠于诉讼中而影响日常经营或加深与业主之间的矛盾,因此双方当事人往往比较愿意参与调解。2014年至20176月,全市法院审结的3038件物业服务合同纠纷案件中,以调解或调解后撤诉的方式结案的达2264件,以判决方式结案的有774件,调解撤诉率占该类案件的74.52%。大多数案件是以业主缴纳物业管理费、物业公司减免滞纳金的方式得到终结,使诉辩双方达成调解或者以物业公司撤诉结案,在案结事了方面取得较好的效果。

 

 

 

 

 

 

3.物业公司胜诉比例较大,业主抗辩不易被采纳

在裁判结果上,一般会认定前期物业服务合同对业主具有约束力,比较难以认定物业公司提供的物业服务存在的瑕疵或者存在根本违约行为;而房屋本身存在的质量问题属于与开发商之间的另一重法律关系,与物业公司无关,业主以上述理由作为抗辩通常无法得到支持。判决结案的案件中,大多数是物业公司胜诉,业主需要向物业公司交纳物业管理费甚至违约金。

4.案件服判息诉率超八成,审判工作成效明显

2014年至20176月,全市法院以判决审结的物业服务合同纠纷案件共774件,而在此期间,当事人不服判决提起上诉的案件共有151件,上诉率仅为19.51%。可见,该类案件的服判息诉比例较高,一审法院审判工作收到一定成效。而前述上诉的151件案件中,除有2件属于2017年立案受理仍在审理未结案外,以裁判方式结案的有92件,以调解撤诉方式结案的有57件,二审的调解撤诉率仍达38.26%。根据上述数据分析可知,在二审中该类案件仍有较高的调解撤诉率,由此可见,物业服务合同纠纷案件的双方当事人并非存在不可调和的矛盾。但是不管是起诉还是提起上诉的案件数量,均在逐年在攀升,案情日趋复杂,案件新类型也不断出现,反映出物业服务在人民群众生活中日益重要的地位,物业服务供求的矛盾也日益凸显。这对人民法院妥善处置该类纠纷提出了新的挑战。

 

 

 

 

 

(四)社会影响

物业服务合同纠纷案件具有群体性的特点,社会影响大。由于一个物业服务区域往往只有一个物业服务企业,随着信息互通的方便,同一小区的业主容易通过微信群联合起来,以拒缴物业管理费的方式来共同对抗物业公司的服务瑕疵,以致被同时起诉,由此一个小区引起的案件可能多达数十件甚至上百件。因有相同的背景与利益,在应诉阶段,业主还常常共同聘请律师抗辩,从而形成群体性的纠纷,容易影响涉案小区社情的稳定;有时候案件还涉及开发商、业主委员会以及相关主管部门的行为,法律关系复杂,案件的处理结果也将在小区中形成示范效应。

二、物业服务合同纠纷案件频发的原因

物业服务有动态性与复杂性,本身涉及有主体、市场、监管和法制等方面因素,使得物业服务供给在物业管理行业的发展中出现不少问题,造成了涉物业纠纷大量产生。经分析,我市近年来此类纠纷频发且案件数量逐年增长存在以下几个方面的原因:

(一)物业公司与业主之间的供求矛盾

1.对于物业公司来说。物业公司在特定的小区中享有排他性的管理地位,在合同期内业主只能被动而且依赖地接受管理服务。而且物业管理服务涉及小区居民生活的方方面面,诸如治安、绿化、保洁、公共设备设施及机电维修保养等项目,无不需要具有责任心或者扎实技能、技巧的专业人员进行运营管理。但是一些物业公司服务观念僵化,管理模式陈旧,对人员的培训不到位,工作只停留在日常的维修维护水平,忽略了业主对于公共服务的进一步需求。在广大业主维权意识、自治意识日渐增强的大环境下,如果物业服务企业与业主之间的沟通渠道不畅通,物业服务工作只要有一点做得不好,就会成为投诉的热点,甚至发展成为对簿公堂之上的矛盾。

2.对于业主来说。有些业主法律意识淡薄,不重视合约精神,存在不当维权行为。正如前文所述,业主经常以物业服务合同对其没有约束力、物业服务存在瑕疵、房屋质量存在问题等理由作为抗辩而拒绝向物业公司缴纳物业管理费。上述的抗辩理由恰恰是对物业管理及其相关法律规定认识得不够充分,致使业主用错误的思想指导产生的错误的行为,业主以拒交物业管理费的方式来对抗物业公司最终成为纠纷爆发的导火线。当然,有些业主也存在的业主至上的思想,对物业管理服务期望过高,主要表现在业主将相邻纠纷、财产损失等均纳入物业服务范围,认为自己缴纳了物业管理费,物业服务企业就理所当然地应该全部负责,在物业服务企业未达到业主期望之时,业主与物业公司之间便容易产生矛盾。

(二)业主委员会等业主自治组织难以发挥作用

1.一般而言,前期物业服务公司大多数由开发商指定,物业管理合同常常为格式合同,业主对此均没有选择的余地,加之很多小区没有成立业主大会、选举业主委员会,业主委员会在选聘物业服务企业与签订物业服务合同方面的作用得不到发挥。

2.法律规定,物业服务企业应当听取业主、物业使用人对物业管理服务的意见和建议,及时处理业主投诉,改进物业管理服务;业主委员会要及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同,督促业主、物业使用人遵守惯例规约,协调处理物业管理活动中的相关问题。但是物业服务是一个动态的过程,业主个人难以通过某个片段的证据去证明物业公司的服务确实存在瑕疵。而且每个业主对于物业服务项目好坏评价的标准并不一致。物业服务企业也往往容易忽略个别人的意见。业主缺乏业主自治组织这个维权沟通的有力平台,当小问题得不到重视与及时处理时,很容易造成双方矛盾的深化。

3.业主委员会管理的合法性和工作的透明度不足。一些小区业主委员会的产生、物业公司的选聘等事项,均不够公开透明,持反对意见的业主往往会质疑程序的合法性、不承认业主委员会直接提供的物业管理或不承认业主委员会选聘的物业公司的管理,因此以拒绝交纳物业管理费的方式对抗,从而容易引发诉讼。

(三)新旧物业公司管理交接的矛盾

1.业主委员会成立、前期物业服务合同期满后,提供前期物业服务的企业拒绝退出小区管理,业主不认可前期物业公司的继续管理。

2.前期物业公司期满,业主大会选聘新物业服务企业进驻管理,原物业公司拒接对新物业公司进行交接以及移交相关资料。

(四)物业服务行业自身发展不够完善,缺乏行业标准、有效竞争和监管

目前我市物业服务企业普遍存在资质参差不齐、管理规模较小、规模效益差的问题。许多物业公司仅靠物业管理费收入来支撑日常的经营,不仅限制了企业本身的成长壮大,也制约了企业提高服务水平,开展全方位服务的可能。物业公司作为营利性企业,在运营过程中,相关监管部门一旦监管不到位,就会出现不正当的竞争行为,如对服务存在过高的承诺但实际以较低的标准执行等方式获取管理权及服务倾向,对物业管理行业的有序竞争和诚信经营亮起红灯。物业企业的准入退出机制也未能发挥作用,未能真正实现物业行业优胜劣汰的竞争法则。

(五)法律法规及相关配套行政管理规定不健全

物业服务合同跨越了合同法和物权法这两大民法领域,并在行政法领域中也占据了一席之地,虽说近年有《物权法》《合同法》《物业管理条例》以及相关司法解释、管理办法等规定进行调整,但是对于物业服务企业的准入、物业服务标准及收费标准的立法始终不够完善,业主与物业公司之间对此的争议比较大。而且物业服务合同纠纷诉讼成本低,因为该类案件标的较小,诉讼费较低,故而物业公司怠于与业主沟通解决,也略过通过政府相关主管部门对纠纷协调处理的步骤,直接向法院提起诉讼,以期由法院代其与业主进行沟通,一旦成讼,比较容易形成双方对抗的局面,不利于矛盾的化解。

三、法院在审理物业服务合同纠纷案件的举措

为妥善处理该类涉及人民群众切身利益的纠纷,化解各方当事人矛盾,保障各方当事人的合法权益,维护基层社区的稳定,我市法院针对物业服务合同纠纷案件的具体情况,采取了以下工作措施:

(一)加班送达,解决送达难问题

民事诉讼中,只有诉辩双方均积极参加诉讼行使诉权,才能在查明事实的基础上做好实体处理工作,最终才能使矛盾纠纷得到妥善的处置。为了破解送达难问题,办案人员加班加点,利用周六、周日以及晚上业主在家时间,上门入户送达应诉材料并现场进行初步释法以及调解工作,摸清业主的实际想法,为纠纷的化解作好前期铺垫工作。

(二)走进小区,实地考察物业管理情况

物业服务合同纠纷案件中,针对绝大多数业主是以物业服务企业存在服务质量瑕疵为由拒绝缴纳物业管理费的情况,考虑到多数业主对于自己的主张缺乏系统的举证能力,为查明案件事实,承办法官到涉案小区现场进行实地考察,调查取证。

(三)巡回审判,以案释法,引导当事人合法维权

针对物业纠纷案件涉及面广、对象多的情况,法院在审理过程中,法官主动到涉案小区对案件进行巡回审判、就地审理,帮助群众在家门口解决矛盾,并利用庭前庭后时间向旁听居民发放准备的物业法律知识的资料,接受旁听居民的法律咨询并向其宣传物业管理相关法律法规,达到办理一案、教育一片、规范一方的效果,既普及了法律,又把构建和谐社区的理念送到基层。主要措施有:

1.对于以未收楼或者已收楼未入住,以未享受物业服务为由拒交物业管理费的业主,释明只要符合合同约定的收楼条件,就要受到前期物业服务合同的约束,以此来督促其缴纳物业管理费。

2.对于以物业服务质量不符合标准作为抗辩的业主,引导其对于物业服务质量不符合标准需通过明确举证证明,告知业主可成立业主委员会来维护业主的合法权益等,经现场释法,有一部分业主甚至当场补交了物业管理费。

3.通过示范诉讼,选定典型案件,进行现场调解或者快速审判,形成示范案例,对同类案件诉讼程序、裁判结果发挥示范作用,也使那些犹豫不决、处于观望、跟风态度的业主,最终主动补交了物业管理费。

4.对于以房屋质量存在问题抗辩的业主,释明合同的相对性,业主不能要求物业公司为开发商前期的建设质量等问题负责,因此不能以物业管理费来抵消前述遗留问题,如果保修服务可以解决的,通过保修解决,保修无法解决的或者不属于保修问题的,应该找开发商负责解决。

5.对于经查明确实存在物业服务瑕疵的物业公司,法院建议其采取调整管理方法、提高服务质量、畅通与主业沟通渠道等整改措施,并在事后对涉案小区进行回访来督促物业公司进行改进服务等。

通过上述的努力,很多案件均以调撤方式结案。

(四)快审快裁,提高审判效率

在遵循法律基本原则,保障当事人诉讼权利,确保案件质量的前提下,通过简化诉讼程序,缩减办案期限,我市各基层法院均建立了案件快速处理中心。对于标的额不高、事实清楚、证据充分、当事人争议不大的物业服务合同纠纷案件,均由案件快速处理中心进行审理,案件快速处理中心会根据每个案件的性质和特点先行调解,经过该中心处理的案件,大部分案件得以调解或撤诉方式结案,即使无法达成调解的,审理期限也较短,一般在立案之日起三十日内即可结案。案件快速处理中心有效地将案件进行繁简分流,大大提高了法院的工作效率,有效地减少当事人的讼累。

(五)充分发挥人民陪审员的作用

由于物业服务合同纠纷案件具有群体性的特点,根据部分案件需要,法院主动邀请人民陪审员参与审理案件。因为人民陪审员对于自己的居住环境比较了解,能够对物业公司提供的服务出客观评价,在了解案情后,人民陪审员就会不自觉地充当起宣传员的角色,向身边得的人普及物业工作的常识,让更多人了解物业服务工作。同时,人民陪审员也能够及时向法院反馈业主的信息及诉求,有利于法院更好得处置业主与物业服务企业之间的矛盾,减少双方当事人的摩擦。

(六)探索出三步走调解法

立案后,工作人员采用周末以及晚上业主在家的时间,在送达应诉通知书等诉讼材料时,将调解工作提前,争取将矛盾化解在开庭前。开庭审理案件过程中,营造和谐、宽松的庭审气氛,找准利益共同点,破解分歧。庭后调解,在查明案件事实、分清责任的基础上,加强释法工作,让双方当事人认识到诉讼风险的存在,从而督促双方达成解决纠纷的一致意见。这样将调解工作贯穿于庭前、开庭、庭后三个阶段,取得了较好的效果。

(七)加大司法宣传力度,使人民群众知法懂法

在审理案件的同时,部分基层法院比较注重通过媒体营造良好氛围,做到电视有影像、电台有声音、报纸有文字、网络有语言,督促物业公司全面履行服务义务,规劝物业所有人或使用人依约按时交纳物管费,业主委员会依法履行职责等,为建设和谐社区发挥积极作用。

(八)延伸审判职能,向有关单位提出司法建议

在物业服务合同纠纷案件的审理过程中,法院针对发现的相关行业或者部门在工作中存在的普遍性问题,需要有关单位采取措施的,提出司法建议,详细分析了存在的问题,并提出工作改进的措施等,积极促进有关单位科学决策、完善管理、消除隐患、改进工作、规范行为,不断提高科学管理水平,预防和减少社会矛盾纠纷。如新会区人民法院向新会区某物业公司发出了司法建议、开平市人民法院向开平市某政府主管部门发出了司法建议等。

 

 

四、物业服务合同纠纷案件的对策建议

涉物业纠纷成为影响城市基层社会秩序与居民获得感的一个重要因素,如何真正从源头上预防和化解该类矛盾,维护居民生活安宁与社区和谐稳定,我们从审理涉物业纠纷案件实际情况出发,从物业服务的立法、监管、涉及的主体以及多元化纠纷解决机制等几个方面提出对策和建议,以期有所裨益。具体如下:

(一)完善物业管理的法律、法规

完善物业管理招投标、前期物业服务合同与物业服务合同过度期、物业服务标准以及收费标准、业主自治等方面的立法,制定和公布地方法规,建议将此方面纳入地方立法计划,建立配套的实施细则,以便更好地解决物业服务相关纠纷。

(二)加大对物业服务行业的监督管理力度

各市(区)政府、住建部门、街道办以及社区居委会等机构需要进一步落实属地管理的职责,加强物业企业的准入退出机制,建立物业行业自律机制,强化小区法制宣传与安全协管工作,促进物业服务合同签订的科学化和规范化,共同引导物业公司立足行业依法守信,督促物业公司提前发现和解决问题,避免纠纷的发生。同时加强对物业公司培训、学习,以提高其物业管理服务的质量和水平。

(三)物业公司应切实提高物业服务的质量

物业工作不仅要重视小区公共方面的管理,更要突出为广大业主服务这个目标。物业管理人员的素质在一定程度上决定了物业管理服务质量的好坏,因此应持证上岗并不断加强后续的技术培训,强化对物业管理服务合同的法律意识、规范意识,切实提高物业管理服务的水平。同时加大物业服务的透明度,对服务的项目及收费标准定期向业主公布,接受业主的监督,提高业主对物业管理公司的信任度,减少与业主之间的矛盾,从源头上减少纠纷。

(四)提高业主自治能力以及依法维权的意识

目前,业主使用拒交物业管理费的维权手段比较单一,而且还缺乏证据意识。物业服务工作具有整体性的特点,涉及全体业主和社区的公共利益,业主维权也需要在合法合理的范围内进行,不应滥用抗辩权。作为业主,要自觉提高自身的法律素养,了解涉及物业管理相关法律规定,特别是要知晓涉及维护业主权益的内容,只有通过知法,才能自觉依法维护自身权益。业主作为松散的个体,很难在同一问题上达成一致的共识,而且长期以来,社区居民也习惯了被管理的制度,没有自治意识,因此自治能力有所不足,因此应健全业主自治制度,藉此加大对物业公司的监管力度,依托合法的管理规约以及议事规则来开展工作,充分发挥民主意识,使到业主积极参加小区公共事务的管理。

(五)积极运用多元化纠纷解决机制化解矛盾

司法是权利救济的最后一道屏障,而调解等非诉方式对于解决矛盾纠纷有着更便捷、成本低、效果好的特点。因此要引导物业公司与业主本着互谅互让的原则,在注重双方权利平等保护的基础上,依托基层组织,走进社区,积极将涉物业纠纷的处理融入国家治理体系,推动各方达成和解。具体做法如下:

1.发挥基层管理优势,建立物业纠纷联调机制。由基层法院、司法局、住建局及各镇乡(街道)等单位联合成立物业纠纷快速处理调解委员会,定期召开联席会议,就物业管理纠纷调解处理机制的工作原则、机构设置及职责、调解范围、工作流程、工作机制等内容均做出详细的规定,物业纠纷双方可选择街道、社区调解委员会进行人民调解。

2.发挥物业管理行业协会的作用,做好诉前调解。法院可以与物业服务行业协会建立诉调对接机制,一旦发生物业服务合同纠纷的诉讼,法院在收案后应通知物业管理行业协会在第一时间派员介入,利用行业人员既懂法懂政策又懂实务的优势,做到及时调解、层层调解,争取把矛盾解决在诉前阶段。确实无法在诉前调解的,再正式由法院审理判决处理。这样不仅有利于物业管理行业协会及时发现物业服务企业存在的问题,促进行业健康发展,也有利于物业使用人通过此次的处置了解物业服务行业的工作。

3.对于无法达成和解而法律关系简单、双方分歧不大的案件,实行快审制度,尽快解决纠纷,节省司法资源,减少当事人的讼累。

4.对于一些矛盾较为突出、群体性的物业服务合同纠纷案件,辖区法院通过采取巡回法庭、就地审理、送法上门等措施,同时与业主、物业公司以及相关主管部门进行沟通协调,调解不成的,依法审判,并将法院对物业服务合同纠纷的审理过程及结果向社会公开展示,以使业主及物业服务企业更了解法律对于物业服务合同的规定,让各方当事人明晰其法定的权利义务,以采取正确的法律途径以维护其合法权益,促进纠纷解决的法律效果与社会效果相统一。

 

 

 

 

 

 

 

 

结语

 

随着我国经济社会的转型和利益机制格局的调整,各类社会矛盾以案件形式进入人民法院的司法领域,人民群众对司法的需求和关注日益强烈。十九大报告指出,要努力让人民群众在每一个司法案件中感受到公平正义。展望未来,公平正义仍是更高层次的民生需求,也是司法工作的价值追求。深化司法体制综合配套改革,全面落实司法责任制,确保司法公正高效,不断满足人民群众新要求、新期待,成为人民法院面临的重要职责和迫切任务。利用司法改革顺利推进的契机,全市法院将以崭新的姿态,为江门地区社会稳定、经济发展、人民安康乐业作出积极的贡献。

 

 

白皮书起草小组组长:曹利(院党组成员、副院长)

白皮书起草小组成员:刘振宇(民一庭庭长)

李立辉(民一庭副庭长)

熊昌波(民一庭副庭长)

刘现流(民一庭法官助理)

白皮书主要执笔人:  刘现流

 

附:全市法院物业服务合同纠纷案件十大典型案例

 

案例一:物业服务不到位,减免业主逾期缴交物管费滞纳金

——江门市新会区某物业管理有限公司诉梁某物业服务合同纠纷案

【主要案情】20173月,某物业公司诉称与梁某之间存在物业服务合同关系,但梁某自20143月起没有缴纳物业管理费,故向法院提起诉讼,请求判令梁某立即支付物业管理费2739.14元(暂计至20173月)及相应违约金(暂计至2017331日止为4600.86元)。梁某抗辩认为涉案小区物业服务存在问题因此才拒交物业管理费。根据法院调查取证,涉案小区确实存在诸如设施老化、卫生差、乱停车等物业服务不到位的问题。

在案件审理期间,经法院主持,双方当事人达成了一致调解意见:一、物业公司与梁某一致确认截至2017330日止,梁某尚欠物业公司20143月至20173月的物业管理费合计2739.14元,此款梁某定于201745日前一次性支付给物业公司,物业公司收款后应即时交付发票给梁某。二、物业公司自愿放弃本案其他诉讼请求。

【点评】本案有相关证据证明物业公司的服务存在不达标的事实,法院依照事实与法律对双方当事人进行调解,在业主缴纳物业管理费的同时减免了滞纳金,并且法院在案件调解过程中对涉案物业公司发出要求整改的司法建议,事后回访时发现收效甚好。

 

案例二:业主拒交费无理要败诉

——江门市某物业服务有限公司诉黄某物业服务合同纠纷案

【主要案情】20111228日,某物业公司与涉案小区业委会签订《小区物业服务合同》,并在合同签订后依约为涉案小区提供物业管理服务。黄某作为小区业主,在获得物业公司提供的物业管理服务后,以该公司提供物业服务不到位,及对业主委员会成立的合法性及业主委员会选聘物业服务企业的程序存在质疑为由,拒绝缴纳物业服务费。

法院经审理认为,黄某对其抗辩意见未能提供证据予以证明,应承担举证不能的不利后果。业主委员会是业主大会的代表机构,其签订的《小区物业服务合同》是代表业主大会所签订的,该合同对涉案小区全体业主具有约束力,黄某作为业主,在获得物业公司提供的物业管理服务后,按照等价有偿的原则,应向物业公司支付物业服务费用及逾期付费的违约金。

【点评】在物业纠纷审判实践中,业主多以物业公司服务不到位、物业公司选聘程序不合法、业主并非合同当事人等为由进行抗辩,但业主往往难以对自己的抗辩意见提供证据证明,或因没有法律依据而难以胜诉。根据我国《合同法》的相关规定,如果物业公司基本履行了物业服务义务,只是存在部分的瑕疵,并不构成根本违约。此时,物业公司已履行了合同的主要义务,业主应当承担支付物业服务费的义务,但依法享有要求物业公司继续履行和采取补救措施的权利。我国物业管理相关司法解释规定,建设单位与物业公司签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力,业主以其并非合同当事人为由,或仅以未享受或者无需接受相关物业服务为由提出抗辩的,法院不予支持。业主对于物业公司选聘程序或物业服务质量存在质疑,可向住建部门、街道办、社区等机构反映、表达意见,妥善处理纠纷,并不能据此拒交物业费,否则,在没有充足证据证明物业服务存在质量问题的情况下,应按约定付费,并承担违约责任。

 

案例三:权利人主张权利需及时,诉讼时效届满后将丧失胜诉权

——江门市某物业发展有限公司刘某物业服务合同纠纷案

【主要案情】某物业公司从200231日开始与开发商签订《物业管理委托合同》后一直为涉案小区提供物业管理服务至今。2004117日,业主刘某与该物业公司签订《物业管理合同书》、《委托银行代缴物业管理费协议》及《本业主(住户)承诺》,约定由该物业公司进行物业管理,物业管理费按照建筑面积每月每平方米0.8元收取,管理费缴交时间为每月10号,业主与管理公司签订委托银行收款协议,由银行划账,管理费按指定期限缴交,逾期按每日10‰收取滞纳金。刘某自2004年收楼后至200912月一直有缴纳物业服务费,但从20101月开始,因对物业公司服务不满,故拖欠物业管理费至今未交。该物业公司遂于20161011日提起诉讼,要求刘某支付20101月至2016731日的物业管理费及违约金

法院经审理认为,双方签订物业管理合同合法有效,对双方均具有约束力。刘某作为业主享受了物业公司提供的物业服务,应当依约交纳物业服务费。物业公司向刘某主张201011日至2016731日拖欠的物业管理费,但在刘某否认在本案应诉之前有收到过其催收物业管理费通知的情况下,物业公司未能提供充足有效的证据证实其在20161011日向法院提起诉讼之前,有向刘某催收过物业管理费。故在20161011日提起本案诉讼之前,物业公司因怠于向刘某行使主张拖欠物管费的权利,对于刘某拖欠其201011日至20141010日的物业管理费的两年诉讼时效已届满,对于其该部分主张,法院不予支持。对于物业公司主张的刘某拖欠的20141011日至2016731日的物业管理费问题,刘某依约应交纳物业服务费

【点评】根据双方签订的《物业管理合同书》、《物业管理委托合同》的内容,可以认定涉案小区的物业管理费系按月缴纳,因此涉案小区的物业管理费作为定期给付之债,每月定期形成。根据《中华人民共和国民法通则》2009827日)第一百三十五条规定:向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年,法律另有规定的除外。第一百三十七条:诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是,从权利被侵害之日起超过二十年的,人民法院不予保护。有特殊情况的,人民法院可以延长诉讼时效期间。法律规定诉讼时效是对权利人的督促,权利人怠于行使权力,在诉讼时效届满后,权利人丧失胜诉权。该物业公司又主张已经通过投递《欠费催款通知书》、上门催收、电话催收等方式向业主催收,认为诉讼时效已经中断,并为此提交了《欠费催款通知书》予以证明。根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起,诉讼时效期间重新计算、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条第一款第一项具有下列情形之一的,应当认定为民法通则第一百四十条规定的当事人一方提出要求,产生诉讼时效中断的效力:(一)当事人一方直接向对方当事人送交主张权利文书,对方当事人在文书上签字、盖章或者虽未签字、盖章但能够以其他方式证明该文书到达对方当事人的的规定,该物业公司陈述其每月将《欠费催款通知书》投递到刘某楼下的邮箱,但其并未能提交证据予以证明,应承担举证不能的法律后果,因此诉讼时效并未中断,故法院认定刘某拖欠物业公司201011日至20141010日期间的物业管理费超过诉讼时效,因此对201011日至20141010日期间的物业管理费不予支持。

 

案例四:业主委员会更换管家需合法

——江门市蓬江区某物业管理有限公司诉江门市某小区业主委员会物业服务合同纠纷案

【主要案情】涉案小区原由旧物业公司提供物业管理服务,合同期限至2013630日止。2013323日,业主委员会通知旧物业公司合同到期后不再续约,同年6月,业主委员会重新招聘新物业公司,并成立7人评审小组投票决定物业公司的选聘事项。涉案物业公司成功中标并与业主委员会签订了新的《物业管理服务合同》,合同期限自201371日至2015630日。涉案物业公司进场时遭到旧物业公司和部分业主的阻挠,交接未能完成

法院经审理认为,业主委员会在未经业主大会讨论同意的情况下,先自行决定合同期满后不续约并通知旧物业公司,违反了法律法规规定的民主议定程序。另外,业主委员会招聘物业服务企业的评审小组的组成与决定也未能征询业主大会的意见。因此,涉案小区业主委员会在续聘、选聘物业服务企业的问题上违反法律强制性规定,新的《物业管理服务合同》无效。

【点评】根据《物业管理条例》有关规定,业主大会选聘、解聘、决定是否续聘物业服务企业,应当召开业主大会,经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,亦即双过半同意。

本案中,在业主委员会与旧物业公司签订的旧的《物业管理服务合同》合同期限到期前的2013323日,业主委员会在未经业主大会会议讨论,获得双过半同意的情况下,先自行决定合同期满后不续约并通知旧物业公司,该决定违反了法律法规的强制性规定。另外,在选聘物业公司其他程序中,业主委员会也未能征询业主大会的意见。因此,一审、二审法院均认定涉案小区业主委员会在续聘、选聘物业服务企业的问题上违反法律强制性规定,新物业公司与涉案小区业主委员会签订的新的《物业管理服务合同》无效,判决驳回新物业公司要求履行合同的诉讼请求。

 

案例五:业主逾期缴费,应支付欠付的物业服务费及违约金

——开平某物业公司诉关某物业服务合同纠纷案

【主要案情】关某购买了涉案房屋,并与物业公司签订了《前期物业服务协议》,约定由该物业公司为关某的涉案房屋提供物业管理服务,关某需每月1日向物业公司支付物业服务费590.68元以及分摊的电费,并约定物业使用人如逾期交纳物业服务费,从逾期之日起每日按应付物业服务费5‰交纳违约金。从201631日开始,关某没有依约向物业公司缴纳物业服务费及公摊电费,经物业公司书面催收,关某仍拒绝缴纳前述费用。物业公司遂诉至法院要求关某支付拖欠的物业服务费4725.44元以及公摊电费26.02元。

法院经审理认为,关某欠费事实属实,判决关某应支付物业服务费4725.44元、公摊电费26.02元给物业公司。并认为关某未按期支付相关费用造成物业公司利息损失,但是双方约定的违约金标准过高,关某对违约金标准也提出异议,一审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定,将违约金标准调整为按照中国人民银行规定的同期贷款利率的130%来计算,关某以每期欠付的物业管理费为基数分段计算违约金支付给物业公司。

【点评】根据《物业管理条例》第七条第五款的规定,业主需履行按时交纳物业服务费用的义务。本案中,关某逾期支付物业服务费造成物业公司利息损失,应当按照双方签订的《前期物业管理协议》的约定支付违约金给物业公司。但是根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少的规定,协议约定的违约金过高,显失公平,关某也要求对违约金进行调整,因此法院根据关某违约的性质、物业公司损失的程度,根据公平原则对违约金标准进行了调整。

 

案例六:转让物业,旧业主应履行合同约定的告知义务

——江门某物业公司诉邓某、王某物业服务合同纠纷案

【主要案情】邓某作为业主与物业公司签订《前期物业管理服务协议》,约定涉案房屋物业管理具体事项,包括业主转让或者出租物业时,应当将物业管理规约内容、物业服务费用标准等事项告知受让人或者承租人,并自物业转让合同或者租赁合同签订之日起十五日内,将物业转让合同或者出租合同向物业公司备案,并按物业公司规定办理相关变更手续等事项。邓某于201367日向王某转让涉案房屋,并将房屋过户到王某名下。双方签订了《房产买卖合同书》,约定邓某负责物业管理费到20136月止。物业公司认为邓某、王某没有付清20141120日至2016430日的物业管理费,遂起诉至法院要求邓某向物业公司支付物业管理费以及相应的违约金,王某对邓某的债务承担连带清偿责任。

法院经审理认为,涉案《前期物业管理服务协议》具有法律效力。王某是涉案房屋的新业主及实际使用人,王某应承担向物业公司支付20141120日至2016430日物业管理费的责任。邓某虽称其已于201367日将涉案房产转让给王某,并办理了过户手续,故此后的物业管理费不应由其负担。但邓某并未能提供证据证明其已经按照《前期物业管理服务协议》的约定将物业转让合同交予物业公司备案以证实房产转让的事实,更未在合理期间内带同王某至物业公司办理相关变更手续,因此邓某与物业公司约定涉案合同解除的条件并未成就。邓某于2016720日第一次庭审时才将涉案房屋转让的相关资料交予物业公司,根据《中华人民共和国合同法》第九十三条及第九十四条的规定,双方签订的《前期物业管理服务协议》于2016720日才解除。因此,邓某对王某欠付的物业管理费承担连带清偿责任。.

【点评】根据物业公司与邓某签订的《前期物业管理服务协议》的约定,双方对业主解除物业服务合同的条件有详细的约定。本案中,邓某虽于201367日将涉案房产转让给王某,但其并未能提供证据证明其已经履行合同约定的产权变动告知义务,因此双方约定的合同解除条件并未成就。邓某于2016720日才将房产转让的相关资料交予物业公司,因此《前期物业管理服务协议》于2016720日才得以解除。而王某为涉案房屋的新业主和实际使用人,应承担向物业公司支付物业管理费的义务,邓某对王某欠付的物业管理费承担连带清偿责任。

而且《广东省物业管理条例》第五十七条规定:业主转让或者出租物业时,应当将管理规约内容、物业服务费用标准等事项告知受让人或者承租人,并自物业转让合同或者租赁合同签订之日起十五日内,将物业转让或者出租情况告知业主委员会和物业服务企业。因此,在日常生活中,即使物业服务合同没有相关物业转让或者出租后相关物权变动告知的约定,根据前述条例,业主在转让或者出租物业后,也应向为业主委员会和物业服务企业承担物权变动情况告知的义务。

 

案例七:业主委员会是否有权解除前期物业管理合同、前期物业公司是否需要返还物业管理有关资料

——开平市某小区业主委员会诉开平市某物业管理服务有限公司物业服务合同纠纷案

【主要案情】2011228日,物业公司与开发商签订一份《商住小区前期物业管理合同》,约定物业公司是涉案小区的前期物业管理机构,为业主和住户提供服务和管理。2015524日涉案小区成立业主大会并选举产生业主委员会。201583日,涉案小区以该物业公司谋取私利严重损害全体业主合法权益为由,就解聘该公司进行业主表决,已表决业主共157户,所占的专有部分面积为33059.49,符合法定人数的业主同意解聘涉案前期物业公司。2015810日,业主委员会向物业公司出具《解聘通知书》,要求其于2015813日终止物业服务并撤场。但是该物业公司以该业主委员会成立程序不合法、无权代表小区业主解除前期物业管理合同且物业公司不存在违约行为为由拒绝退出涉案小区的物业管理。业主委员会遂向法院起诉,要求法院判令解除双方的物业服务关系,前期物业公司退出小区物业服务区域,移交物业用房以及相关设施设备以及物业服务材料。在诉讼过程中,该前期物业公司退出涉案小区的物业管理,并移交了部分物业管理相关材料。

法院经审理认为,当地的住房和城乡建设局已对选举产生的涉案业主委员会进行备案,是对其合法性进行确认。涉案小区总建筑面积为58158,住宅单位为262户,而参与表决的业主共157户,所占的专有部分面积为33059.49,符合《中华人民共和国物权法》第七十六条以及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于两个过半数的规定,因此,该小区业主委员会根据业主大会的决定有权解除与涉案前期物业公司之间的物业服务关系。但是由于该小区的业主委员会未能提供证据证明该前期物业公司持有的具体物业管理资料明细,因此对其返还余下物业管理有关资料的主张因证据不足不予支持。法院最终判令解除前期物业公司对涉案小区的物业服务关系,但驳回业主委员会要求移交其余物业服务材料的诉讼请求。

【点评】依照《中华人民共和国物权法》第七十六条关于下列事项由业主共同决定:(一)制定和修改业主大会议事规则;(二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;(六)改建、重建建筑物及其附属设施;(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的规定以及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于建筑区划内符合下列条件的房屋,以及车位、摊位等特定空间,应当认定为物权法第六章所称的专有部分:(一)具有构造上的独立性,能够明确区分;(二)具有利用上的独立性,可以排他使用;(三)能够登记成为特定业主所有权的客体的规定,选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,涉案小区表决解聘前期物业公司的程序合法,而涉案小区业主委员会经选举产生并已经当地的住房和城乡建设局备案确认,该业主委员会根据业主大会表决的结果有权解聘涉案前期物业公司。

依照《物业管理条例》第二十九条:在办理物业承接验收手续时,建设单位应当向物业服务企业移交下列资料:(一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;(四)物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。《广东省物业管理条例》第四十二条:物业服务企业承接物业时,应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。在办理物业承接验收手续时,建设单位应当向物业服务企业移交下列资料:(一)物业的报建、批准文件,竣工总平面、单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;(二)设施设备买卖合同复印件及安装、使用和维护保养等技术资料;(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;(四)物业管理区域内各类建筑物、场地、设施设备的清单;(五)物业及配套设施的产权清单;(六)物业服务用房的清单;(七)物业的使用、维护、管理必需的其他资料。建设单位、物业服务企业不得泄露业主资料,物业服务企业不得将业主资料用于与物业管理服务无关的活动。在前期物业服务合同终止时,物业服务企业应当将前款资料移交给业主委员会。《广东省物业管理条例》第五十一条关于物业服务企业退出时,应当向业主委员会移交其合法占有的下列资料和财物,并配合新的物业服务企业做好交接工作:(一)第四十二条规定的资料;(二)物业服务用房;(三)物业管理服务期间改造、维修、保养有关物业形成的技术资料;(四)物业管理服务期间配置的固定设施设备;(五)其他应当移交的财物、资料的规定,涉案前期物业公司确实应该移交其合法占有的资料给业主委员会。但是涉案前期物业公司对持有业主委员会所主张的物业管理资料予以否定,而业主委员会作为主张方未能提供前期物业公司持有相关物业管理资料的具体明细,双方提交的《前期物业服务协议》中也未能反映开发商聘任前期物业公司时所移交的管理资料。因此本案因证据不足而驳回业主委员会要求前期物业公司返还物业管理资料的诉讼主张。

 

案例业主个人未签订书面前期物业服务合同,物业公司亦可以主张物业管理费

——江门市某物业服务有限公司诉朱某物业服务合同纠纷案

【主要案情】2009521日,某物业的建设单位与旧物业公司签订了《前期物业管理服务合同》。20145月,前述《前期物业管理服务合同》到期后,该建设单位没有再继续选聘旧物业公司进行物业管理,而是选聘涉案物业公司进行管理,并出具《委托书》,内容有:“由于原物业公司与我司的合约期限于2014531日到期,我司现正委派你司接管物管一职,全权负责处理包括停车管理、水电费代收代缴等所有物业管理日常事务。”20141027日,涉案物业公司与旧物业公司签订了《物业管理交接协议书》,约定:“(1)物业管理于20141031日前移交,届时旧物业公司退出,由涉案物业公司接管;(22014111日前的物业管理费、水电费及其他相关费用由旧物业公司收取,之后的由涉案物业公司收取……”新、旧物业公司还对物业的交接其他事宜进行了约定。涉案物业现尚未成立业主委员会,涉案物业公司也未与业主签订书面的物业服务合同。朱某是涉案物业某号房屋的所有权人,其认为涉案物业公司并没有与业主签订物业服务合同,因此无权向其收取物业管理费,便自201411月开始没有缴纳物业管理费。涉案物业公司遂诉至法院要求朱某支付欠缴的物业管理费。

法院经审理认为建设单位与涉案物业公司虽然没有签订书面的物业服务委托合同,但从物业公司提交的《委托书》、《物业管理交接协议书》、水电费发票、抄表记录等证据显示,建设单位事实上已委托涉案物业公司对涉案物业进行物业管理,而经法院现场勘查,物业公司确实为涉案物业提供公共设施设备维护、保安、卫生清洁、监控、车辆秩序管理等物业管理服务,可见物业公司已进场对涉案物业进行了实际管理。因此,建设单位与涉案物业公司已经形成了物业委托管理合同关系,而涉案物业业主委员会尚未成立,故该合同属于前期物业服务合同,即使物业公司没有与各业主签订物业服务合同,根据《物业管理条例》第二十一条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定,上述《委托书》对涉案物业的业主具有约束力,物业公司作为物业服务提供方,在提供了相应的物业服务后有权向业主收取物业服务费,朱某应当承担支付物业服务费的责任。

【点评】有些业主认为自己并未与物业服务企业签订物业服务合同,因此不管是开发商还是业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同都对其无约束力为由拒交物业管理费。对此,法律有明确的规定,根据《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位选聘物业服务企业的,应当签订书面的前期物业服务合同”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持”。所以业主以自身非物业服务合同当事人作为抗辩不能得到法院支持。

 

 

案例业主主张物业服务确存在质量问题的证明标准认定

——台山市某物业公司诉黄某物业服务合同纠纷案

【主要案情】2010316日,某物业公司与开发商某房地产有限公司签订《前期物业服务合同》,由该物业公司为涉案小区提供前期物业服务。黄某为涉案小区某房的业主,2012822日与物业公司签订了《前期物业管理服务协议》,约定由该物业公司为小区提供物业服务。黄某认为物业公司没有履行门岗服务,没有实行24小时值守服务,没有保障公共环境卫生,没有履行公共设施的维护服务以及小区存在违章建筑等物业服务质量瑕疵问题而拒绝缴纳201312月至20166月的物业服务费。经物业公司合理催收,黄某仍未缴纳。物业公司遂诉至法院追缴黄某欠缴的物业服务费。

法院经审理认为关于物业服务的标准应当坚持质价相符的原则,即物业服务企业提供的服务的标准应与服务收费的标准相适应,虽然从黄某提供的证据反映物业公司的管理服务确实存在不足之处,但其未能充分证明物业公司提供的物业服务显著低于同类行业标准而致小区秩序混乱,亦未对物业公司提供服务情况的持续性予以证明,故黄某以服务质量为由拒交物业费,理据不足,法院不予支持。故此法院判决黄某应向物业公司支付欠缴的物业管理费。

【点评】《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定:“经书面催缴,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接收相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持。”由于物业服务具有时间持续性和无法计量型等特点,业主不能单凭一张照片、一段视频就证明物业服务持续存在质量问题,而需要提供充分证据形成完整的证据链加以证明。若有证据证明物业服务企业已经提供物业服务,仅仅是某些环节、个别区域做得不够好,存在一般瑕疵,那么不构成根本性违约而较难成为业主拒交物业管理费的合法理由。

 

 

案例家中失窃,物业服务企业应承担责任的情形

——江门市某物业管理有限公司诉张某物业服务合同纠纷案

【主要案情】2003213日,某物业公司与建设单位签订《物业管理委托合同》,约定:建设单位委托物业公司对涉案物业进行管理。签订上述《物业管理委托合同》后,物业公司进驻涉案小区,为涉案小区业主提供物业管理服务。涉案某房屋位于涉案小区中,属于张某所有,于2003年购买使用。涉案小区至今未成立业主委员会。2017117日,江门市蓬江区发展改革和统计局出具《备案回执》及《物业服务收费备案表》,对物业公司管理小区服务收费进行备案,执行时间201562007110日,张某因家中失窃向江门市公安局江华派出所报警,公安机关出具《报警回执》给张某,该宗盗窃案件至庭审辩论终结之日止尚未侦破。张某因家中财物被盗及对物业公司服务质量不满意,与物业公司发生争议,未缴纳20141月至201612月的物业管理费。物业公司遂诉至法院追缴物业管理费。

法院经审理认为物业公司与建设单位签订的《物业管理委托合同》属于前期物业管理合同,该合同是物业公司管理涉案小区的合法依据。物业公司进驻涉案小区提供物业管理服务,张某作为小区业主接受物业公司的物业服务,应当支付对等的物业管理费。对张某关于物业公司没有提供合格的物业管理服务以致其家中被盗,不需支付物业管理费的主张,因物业公司承担的物业服务义务包括小区安保、小区卫生清洁、小区设备维修等等,是一对多提供服务的性质,更着重保障小区业主共益性权利,其对单个业主房屋内财物的安全保障有一定的义务,但该义务不能与保管合同中保障物品安全义务对等,即在本案中张某的被盗不能直接构成在物业管理服务合同法律关系中拒付物业管理费的理由,尚需提供充分证据证明物业公司存在履行物业管理服务义务不合格行为,但张某仅对被盗一事提供了《报警回执》予以证明,并未提供任何证据证明物业公司在此事件发生中有履行物业管理服务义务不合格的行为,张某依法应承担举证不能的法律后果。因此法院认定张某应向物业公司支付拖欠的物业管理费。

【点评】业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费。物业服务企业的安保义务源于法律相关规定和合同约定。法定的安保义务主要是在各地的物业管理条例中规定的物业服务企业对违反小区安全管理行为的制止义务以及防止小区内出现安全问题的协助的义务。若业主有充分证据证明物业服务企业存在违反约定或者法定安保义务,那么当物业服务企业向业主行使物业费请求权时,业主可以以物业服务企业未尽到安保义务,是对合同义务的不完全履行,属于以违约行为为由进行抗辩。然而物业服务企业不可能杜绝或者随时制止小区内一切损害的发生,因此不能苛求物业服务企业对这种不确定的危险承担过重的义务。只要物业服务企业尽到了合理范围内的注意义务、采取的合理的预防措施,物业公司就可以对业主因第三方侵害所遭受的损失免责。换言之,业主要对抗物业公司行使物业费请求权时,应提供充分的证据证明物业公司在事件中存在违法或者根本性违约行为,否则业主拒交物业管理费的抗辩将无法获得法院支持。